大型房企相继暴雷，尤其是恒大负债超2万亿，许家印因涉嫌违法犯罪，被依法采取强制措施。恒大的终局，预示着房地产草莽扩张时代的终结。

　　前9个月，全国房地产开发投资87269亿元，累计同比下降9.1%。中国房屋新开工面积回到了2006年水平，商品房销售金额回到了六年前的水平。

　　要不要救房地产？房地产终将往何处去？这些成为人们关注的热门线 一锤定音，新房改来了

　　“14号文”明确，保障房由政府划拨土地，微利开发。“配售价格按基本覆盖划拨士地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”。同时，保障房不得上市交易，只能在系统内流通，而且购买之后不得长期闲置。

　　“14号文”提出，“商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。”

　　以往的表述是让商品房回归“居住属性”，而商品房回归“商品属性”意味着商品房市场将以市场资源配置为主导，让市场在资源配置中起决定作用。

　　简而言之，“14号文”预示着商品房为主的单轨制成为过去，取而代之的是保障房和商品房双轨制。两个体系之间相互独立、互不流通。

　　回顾改革开放45年，中国商品房的市场化已经相当成熟了，房地产已经成为支柱性产业。

　　“城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不仅新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年还清。”

　　作为改革开放的先锋城市，深圳可以说是中国房地产市场化的源头，在一穷二白之际，深圳学习香港模式，通过公开拍卖国有土地的使用权，换得经济建设所需的资金。

　　同年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，中国房改取消福利分房制度，实行住房商品化，拉开了中国房地产高歌猛进的20余年。

　　以商品房买卖作为投资手段的民间“炒房团”应运而生，最具代表性的是“温州炒房团”，最夸张的时候，157名温州人开进上海，3天买走了100多套房子。

　　2023年，中央政治局会议对房地产市场的最新判断，“房地产市场供求关系发生重大变化”。

　　房地产市场告别了短缺阶段，正式步入过剩阶段。新一轮房改迫在眉睫，根本原因在于房地产市场“供需错配”。

　　从需求侧来讲，我国人口结构出现了深刻的变化，人口增速放缓，加之年轻人购房观念的转变，导致房地产市场需求走弱。

　　在1949年到1979年的30年间，中国的财政体制总体上实行“统收统支”的体制。

　　分税制让地方财权受到影响，改革阻力不言而喻。两个月时间内，一行走访了13个省、市、自治区去谈判，过程异常艰辛。

　　在分税制改革中，地方财政丧失税源，主要增收手段就是出让土地，甚至有地区以城市建设为名，抬高地价，导致地价高涨，地方财政对土地有很强的依赖性，也成为困扰中国经济的顽疾。

　　房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，简单来说，老百姓买房时，一套房子的价格占一个家庭的年收入比。比如，一套房子价值100万，一个家庭的年收入是20万元，则房价收入比是5倍。

　　房地产市场将会迎来“低端有保障、高端有市场”新格局，房企的产品逻辑将会调整。

　　过去房地产经营模式是规模、成本、速度，房子如同快消品，现如今野蛮生长的增量市场成为过去，存量资产运营处于起步阶段，房企更加注重的是服务力和产品力。

　　由于保障性住房是地方政府主导下的微利开发，央企和国企将回归保障轨，扛起建设大旗，个别民企也会将承接少量的政府代建项目。

　　有专家预测，我国现有7万多家住宅地产公司，未来这一领域预计只能剩下6-7千家，并且集中在经济、人口、就业保持增长的地方。

　　新型城镇化发展的方向已经转变为“以人为核心”。过去我国城镇化进程中，各个城市以经济发展会核心，造城运动导致地价和房价飙涨，年轻人进不去又留不下，出现了一个个“鬼城”和“空城”。

　　长期以来，房地产与金融机构深度绑定，为银行贡献了很大一部分利润。与此同时，房地产行业也放大的金融风险。

　　中国是靠实体经济起家的，改革开放45年，中国从一穷二白成长为世界第二大经济体。

　　厉以宁曾在《金融领域新开放需要勇气和耐心》一文中谈到，世界经济发展实践表明，实体经济是国民经济的基石。无论是拉美国家的债务危机，还是1997年的亚洲金融危机，或是2008年的国际金融危机，都有一个共同原因，即国家或地区的金融发展创新严重脱离了实体经济，导致金融业过度自我服务、自我循环。