北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　目前情况，孩子28年入学，朝阳西大望路东方雅苑一套开间，石景山中海寰宇一套小两居，未来的目标是换到西城，不奢求月德金，能兼顾自住和西城学区就行。有几个问题还请您解惑：1、把这两套卖了估计能有900，我和老公国管贷满240，也就是总预算在1100左右。我们看了看能兼顾学区和自住的主要就是广外了，针对我们的情况您还有什么推荐吗？

　　2、就我们目前房子的情况和目标片区，想听听您的看法，是尽快置换合适，还是等到过了25年再说。看到您之前的观点，参照日本学区房不会跌，只不过不会大涨。现在的情况还能换个次新两居，我比较担心现有两套房的涨幅跟不上目标片区，到时候置换不到理想的房子了。

　　3、西城次新学区一般的房子未来行情您怎么看？我们都是独生子，未来想把父母接过来，两家把老家的房卖掉，再贴一部分钱，最终实现我，爸妈，公婆各一套，可能入手的这套学区房将来还要出掉。

　　1、既然是目标广外，现有住房又在大望路，以千万以上的预算可以考虑帝景了。溢价比西城低，学校虽然不如金刚但也很不错了，单校划片，学校管得严，家长相对省心。当然这前提是期望值不是很高，如果985起的那最好还是西城了。

　　2、常规建议是如果卖房后增加的预算多（包括贷款）那就提前准备，在现有救市的环境下，房子大概率比现金保值。如果增加的不多就无所谓了，反正2028年才用上学位呢，怎么都赢在起跑线上了，过了高峰期或许会有更多的选择。

　　日本的学区房价格不算太典型，东京文京区约等于海淀，溢价一直都不是太高，至今也没太大变化，但即便在都心六区中也相对坚挺。典型的是韩国首尔江南区的几个洞和台湾省台北市信义区，都约等于东西海。在入学高峰期时溢价普高，劣币驱逐良币。人口高峰过去之后，对口普校和不太宜居的房产溢价率逐年降低，牛校周边宜居房产仍有溢价，抗跌且动不动领涨。

　　现有两套房产，东方雅苑的地段儿好，小区没问题。开间不太好说，不占优吧，但短期三五年也不至于落后。石景山寰宇肯定不落后，到目前为止仍然算强势的，没必要纠结，周边和京西都不太可能出现替代或竞争板块。

　　3、西城的得看宜居程度，可以参照大椿天的几个典型盘，比如四合上院一类的。学区更普通，但小区宜居，单价高总价也高，保值基本不受学区影响。所以如果买的话就选择品质相对高的吧，房龄不是最主要的，维护的好的更占优。毕竟房子是用来住的，在学区功能减弱后，居住的重要性就会增加，越宜居的越保值。

　　我想问一下，孩子2025年上小学，现在石景山京源对口有学区房，然后海淀的永定路片区也有房，大概率上玉泉小学。也有可能被调剂到五一未来实验或者图强二小，请问您觉得选哪个好一些？

　　本来不想去海淀卷，但是京源高考成绩一年不如一年，现在还不如景山远洋，所以我很纠结要不要带着孩子去海淀卷……因为听说海淀中考能走点招，想说能不能冲一冲十一学校……想听听您的建议。

　　1、哪个好一些？相当于问孩子选工作，中国烟草和华为哪个合适？这没标准，每个人的职业发展也不一样，主要看自己适合哪里了。

　　常规来讲，如果孩子是天牛娃或父母的期望值高，比如985起步一类的，那最好来海淀。毕竟海淀顶尖儿的资源多，鸡娃点招的氛围也更浓厚，对天牛娃更友好。如果目标就是211或不太愿意拼点招的那就京源也挺好，小升初省心，也肯定不会埋没牛娃的努力。

　　2、京源高考成绩不算弱，这没必要和景远比，还是跟全北京或海淀对比成绩吧。

　　3、如果惦记着冲击十一的级别那就必须来海淀了，六小强中就算是北大附的成绩也远超石景山。但中考点招什么意思？一般都是小升初点招，等到中考就晚了，彻底晚了。

　　如果指小升初，那海淀的点招不用听说，现在几乎所有的牛中牛班都只对点招开放。普娃就算靠派位进了牛中也意义不大，肯定得不到好资源。

　　4、总之如果是天牛娃或期望值高的那就尽量来海淀；牛娃在哪边儿都差不多，都肯定不吃亏；普娃想拼点招的就来海淀，只是必须做好鸡娃的准备。

　　我现在手里有150万左右，孩子不到一岁，我们两口子加起来月入2万多，年底有一些奖金，年收入40多万。有两种买房思路。第一，买西城广外一个破学区房大概500万，居住条件差，房龄老，小两室没有厅，挨着椿树馆小学直升八中。未来五年要还借亲戚的首付钱以及贷款，将将够，攒不下钱，通勤比较远。

　　第二个思路，预算400出头，买惠新里或者安华桥这边的房子，我去看了，军休所房子还可以，楼龄老1985年的房子但离单位近，付首付还贷款压力都不是很大。五年后孩子上学前再买东西城学区房。您帮我看看哪个思路更好，或者您有更好的思路呢？

　　1、常规建议是既然孩子刚一岁，那这会儿准备学区房早了点儿。主要是这两年是入学高峰期，学区溢价正高的时候。而等你们孩子上学的时候早是确定的低谷期了，如果那时没有政策鼓励，那学区房溢价部分有可能受影响。学区好总价高的宜居房产或许受影响小，普通学区占坑儿房受影响或许更大。

　　所以既然孩子已经赢在了起跑线上，那没必要再参与现在的竞争，肯定占不到便宜，万一吃亏就不划算了。

　　2、朝阳的房子大多数都没学区溢价，居住的性价比正常。考虑两点吧，一是这房龄问题，1985年的够老的，流动性弱，出手时如果赶上银行额度不宽裕就更不好出手，主要是影响贷款。所以这种老房一般适合长期持有的，不着急置换的慢慢儿卖才不吃亏。

　　二是置换的税费成本，老房现在一般3-4%，主要是中介费，约等于两年的租金了，几年后置换的线、其他没什么建议，要是我的话就先买非学区房了，犯不上这会儿去抢房。高溢价抢到了也用不上学位，还得承担风险和很低的居住性价比，不划算，房子是用来住的。

　　我想知道北京总共有多少套房子？是供大于求了还是供不应求，是有大量空置的还是处于不够住的阶段？

　　1、北京的房产总量没有准确的数字，官方从来不公布，只有中介、协会和其他数据机构有些统计，基本都在750-800万套之间。

　　这可以用智能电表的总量来做参照。2017年的数字是762万，覆盖了全北京98.5%的用户，那当年北京就是有773万套住房。但这其中包含了农民房、市区平房和各种小产权，以及一些民用水电的商业地产，都去除的线万套左右的住房，6年接近百万，但这其中包含公租房廉租房等不可交易的保障房，所以有产权能上市的房产就是在750-800万套之间了，包括北京的所有区县。

　　2、北京常住人口的官方数字是2200万人，接近1000万户家庭，那不到800万套是供大于求还是供不应求呢？

　　当然，1000万户未必都独立居住，一家三代人住在一起的不少呢，以20%计算的线万套房子足够了，正合适。

　　但是，北京有部分家庭是拥有两套或以上房子的，大概在150万户左右。也就是说，北京虽然有750-800万套产权房，但只有600-650万个业主。1000万户减去这数字，结论就是有300万以上的无房户。当然其中很多人是住在老人的房子里，并不是没地方住，只是现在还拥有房子产权而已。

　　这数字的佐证就是北京的出租房数量，按各机构的统计是在250万套左右。但这其中有换租的，比如自己有郊区的房子，但工作生活在市区，或者是带孩子上学，无奈的只好换租。所以减去100万左右重复计算的，得出结论是北京有150万户家庭拥有两套或以上的房子。

　　3、空置的房子肯定有，具体数量我不知道。这主要都是郊区才空置呢，市区很少，傻子也知道能收租金的。谈不上不够住，肯定没有睡大马路的。官方数字是北京的人均居住面积为33平方，三口之家就是一套100平的房子，是否拖后腿就看自己了。

　　4、总之这只是我的一种估算，是否认可看自己了。我认为北京有750-800万套可交易的房子，另有300-350万户家庭没有自己的房子。就算其中有一半是住在老人房子里的，那也有至少150万的无房户，涉及300多万人。

　　我和女朋友准备买房（首套），我这边持有北京工作居住证，她那边社保满5年。我们总价款预算在350万（首付在150，公积金贷款120，外加商业贷）。我们最近在看旧宫（旧宫新苑南区，价格稍高在360+）、瀛海地铁站（兴海园），意向兴海园的一套3楼建筑面积90平的两居。又担心购买了以后大跌或后面不好出手。

　　想问问像购买兴海园这块的房子，以后可能会大跌吗？在丰台、亦庄等板块有没有合适推荐的一些小区。

　　1、如果大盘不大跌的话，那这种刚需盘也就不可能单独下跌呗。也就是涨跌看北京的整体趋势吧，大多数普通小区都是走不出独立行情的。2、是否好出手看价格了，北京没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。这小区就是典型的刚需盘，不至于多不好卖，别太贵就行。其他我没推荐的。