关于复苏与否的时间线，业内外人士曾不约而同地划在二季度末。 房地产是否筑底完成？未来方向在哪？半年成绩单至关重要。

　　网易房产联合合富研究院从数据维度回顾广州楼市上半年，剖析楼市慢复苏下的线上半年，虽然广州楼市仍在探底与慢复苏间徘徊，一些新态势浮出水面。

　　，全年成交量或可上涨近1成。近日，高层定调、广州入户等“宽松”政策春风拂来。多方合力之下，未来广州房地产市场能否重新焕发生机？

　　，已连续18个月平均月度水平维持在70万㎡左右的低位。除却需求端的持续低落，

　　。上半年新增预售仅374万㎡，这是自2018年以来，首次出现低于400万㎡的水平。新货供应减少有多方原因，主要受前期土地成交量和阶段性市场热度的影响。

　　。去年，广州宅地全年进账1221亿元，比2021年的1777亿元下滑超3成。同时，由于成交量持续处于低谷，市场观望情绪浓厚，房企手里的存货较多，推新积极性下降，选择延后节点，等待更好的时机开盘。

　　；其次是2011年，由于实施限购和房贷收紧，历时13个月。本轮楼市“筑底”从2022年1月开始，由于经济趋弱和房企债务危机，至今已历时18个月仍未见底。在市场疲态之下，一边是供需双降，一边却是

　　身影活跃，跨省开发商如武汉城建、厦门国贸、江苏亚伦等，纷纷入局广州分一杯羹。蛰伏了两年以后，

　　返场，举牌积极。如美的、龙湖等，与各路大佬同台角逐。当下拿地，无疑是高性价比的。

　　，集中在中心区或热门区域的核心地段。如荔湾-羊城食品厂、天河-员村、天河-智慧城、白云-嘉禾望岗、番禺-番禺大道等。这些地块小而美，且搭配教育医疗交通等优质配套，和政府规划的支持，开发难度不大，周边有明确的需求人群。在优质地块供应的带动下，房企参与土拍的积极性提高。其次，

　　，对于资金雄厚的国/央企，乃至跨区域跨行业的企业，不失为插旗好时机。随着新地块的入市，相信将

　　，已经远远甩开近远郊。特别是天河、海珠，近段时间集中优质供货，涨幅更是超7成、4成，领跑一众中心区。

　　。黄埔作为前两年的供应大头，今年已然收敛不少；番禺下滑超2成。令人意外的是

　　，超越了近郊。增城、南沙这对曾经的难兄难弟，抛出截然不同的成绩，南沙有政策等因素鼓舞，大幅上涨4成；曾经的销冠增城则下降近2成。

　　时，近远郊去化率跌至20%左右的水平波动，新盘销售周期被拉长。中心五区的二手房仍然受追捧，大部分价格相对平稳，拥有优质稀缺资源的项目价格还有所上升。而

　　，部分楼盘的降幅已达10%-20%。据合富研究院市场研究中心高级分析师吴智杰透露，目前广州市场成交已

　　，逐渐往“中心稳中向好，近郊+远郊寻底”的两层结构压缩。中心区的优势除了土地供应吃紧以外，还有教育、医疗、交通、商业、生活便利度等优质配套无可复制； 不仅如此，郊区二手放盘增多，还对相关区域的一手置业信心产生影响，

　　是上半年广州楼市的最大特征。中心区的成交量稳中有进，豪宅市场的走货动能也不断走高。上半年，全市

　　，成交量创5年新高。在中心区成交中，占比首次突破4成。换句话说，这个时间点出手的豪宅买家，是乐于追逐顶级价位的“真·豪”。下半年，中心区多个优质景观豪宅有望集中入市，包括广州地铁·珑璟台、江湾和樾、滨江·樾、荔湾珠实西关都荟等，毫无疑问会

　　，有3成项目涨价4-6%。主要集中荔湾的广钢新城、花地湾、大坦沙、芳村中心等地段较成熟的板块。另外，天河、海珠个别在售货源减少的板块，价格也略有上升，包括天河奥体-广氮，海珠琶洲、东晓南/江泰路板块等。但近郊和远郊下探的脚步仍未刹住。

　　琶洲南TO D、万汇天地臻园、保利天瑞、白鹅潭悦府等改善/豪宅项目，首开或加推的去化率均在60%以上。如琶洲南TOD，总部经济区落地的官宣，和不可复制的江景，总去化率高达5成，远超近远郊的20%，略高于中心区的35%。现在小户型已经一房难求。

　　。政策上， 广州放宽落户条件、政府施 策更灵活，且房贷利率可期待有进一步优惠。 市场上，包括天河、荔湾、海珠将有不少实力全新 盘入市，附带稀缺景观。 一众中心区优质项目、“压箱底”豪宅集中入市，有利于为市场注入一剂强心针，加速修复广州楼市。

　　相比成交量上升，对于广州来说，2023年下半年仍是去库存的过程。预计下半年

　　。预计中心区继续稳中有升，新货上涨一成；近郊环比持平；远郊新货减少超3成半。不可否认，房地产引擎尚处于“怠速状态”，筑底求实仍是一段时期内楼市发展的“主旋律”。

　　。你对广州半年成绩单，打几分？密集政策吹风，广州接下来会否跟进“因城施策”？ 评论区，一起聊聊。