韩国的楼市已连续跌了一年。最热的首尔房价早已暴跌超30%，部分区域房价跌了40%，成交量更是暴跌70%。

　　这在2021年是无法想象的。那时候，韩国房价一路狂飙，五年平均涨幅80%，首尔房价一度超过15万元人民币/平方米，高居全球第二。

　　2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。韩国房价直接飞起。

　　韩国房价“越调越涨”背后不仅是炒房房东的贪婪、普通民众的焦虑、海外投资者的煽风点火，还有韩国的特色制度——传贳（shi，第四声）房，也叫全租房制度，它让无数人对加杠杆买房趋之若鹜，为房价助涨助跌。

　　全租房制度，就是房客按照房价的一定比例（一般在50%-80%左右），给了房东押金，就可以“免费”住，不用再交房租。一般是两年为期，房客退房，房东全数退还押金。

　　举例来说，在首尔，月租一套公寓怎么也得需要五六千元人民币。但是，如果去银行贷款付全租押金租房，每月所需要支付的利息，只有普通月租的1/4，甚至更低。

　　说它是租房模式，但本质上，这是一种贷款，那一大笔押金就是房东向房客借的钱，以房子做抵押，支付利息的方式就是给房客免租金。

　　看起来双方都受益的政策，其实隐藏巨大风险。房东拿到押金肯定是要去投资，而房地产仍是不二之选，也把房价炒了起来。租客靠着银行给的贷款可以“首付”押金“免费”住房，本以为可以攒点钱自己买房，但愈发高的房价总是可望不可及，只能继续“传贳”。

　　就在楼市参与者不停加杠杆的基础上，加息又下了一剂猛药。2021年8月至2022年7月，韩国六次加息。随之，贷款利率上升，买房的人还贷成本有所增加。而那些从银行贷款租房的人，负担也加重，转向普通的月租房。但当租客想退租，向房东要回全部押金时，很多房东因为都是“投机炒房”（拿着A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……），无法退回押金，只能选择卖房，卖房的越来越多，这样房价就会越来越低。大家都抢着卖，房地产泡沫便开始破裂。

　　之前曾有媒体曝出，有炒房客靠着传贳方式在首尔买了280套房子，最终由于杠杆加太多，资金链断裂，引爆了一颗巨雷，房东直接消失，导致数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有。

　　但这都只是冰山一角。有专家预计，韩国今年还会发生更多、规模更大的传贳诈骗，预计会产生1兆八千亿元的损失。

　　不仅买房的普通人在杠杆中迷失，韩国房地产开发商的金融链条也面临着危险。

　　媒体援引调查指出，韩国30家大型建筑企业中有11家的负债率超过200%。韩国银行调查亦显示，已有约36％的房地产上市开发商的营业利润完全无法偿还利息，韩国房地产已经陷入流动性危机。

　　同时，韩国金融研究院报告显示，由于利率长期保持在低位，房地产影子金融（游离于银行系统之外，不受健全法规制度限制的房产基金、信托和项目融资贷款等房产金融投资产品）已达到750万亿韩元，刷新历史最高纪录，比2018年末增加88.6%之多。

　　可随着市场景气急转直下和利率飙升影响，截至去年9月底，影子金融系统的房地产项目融资拖欠率在9个月内上涨了2倍以上。可怕的是，这些影子金融机构和银行系统也存在大量的过桥交易，一旦出现问题，风险可能传导至整个金融体系。

　　正是意识到这样的风险，韩国政府采取措施迅速推动“反市场政策”的正常化。韩国总统尹锡悦曾要求寻找房地产市场软着陆的方案。有分析人士认为，韩国房价今年将触底反弹，明年有可能恢复到去年1月的水平。目前看，今年4月开始，韩国房价的跌幅较此前放缓。

　　但分析指出，韩国房地产市场令人担忧的因素不是价格过高，而是增长前景疲软、房地产相关贷款激增、利率相对较高。例如，目前韩国的家庭负债杠杆（占GDP）已经达到了108%，远高于美国、中国、日本、欧元区76-60%左右的水平，这对市场预期需求会造成很大负面影响。