咱们来看这个例子：一套200万的七十年产权商品房，不仅能住，还能转让，每年租金能有3万。而同样位置、同样户型的七十年配售型保障房，总价只要100万，只能住，不能转让，年租金也是3万。实际上，配售型保障房的转让价值也是100万，只不过这转让价值握在政府手里，而不是购房者手里。

　　说到转让价值，其实就是产权的价值。说白了，产权价值就是房子的流通价值，或者说是金融属性，也可以说是炒作价值。

　　房子的所有权包括产权和使用权。买房，就是产权和使用权一起转让；租房，就是只转让使用权，不转让产权。

　　产权，就是处置权，通常包括宣誓权、毁灭权、转让权、抵押权，其中最核心的就是转让权。

　　对于配售型保障房的处置权，也就是产权的归属，有明确的规定：“配售型保障房实施封闭管理，严禁流入商品房市场，但可以通过回购或内部流转退出。比如，业主如果想购买更大的商品房，就需要将配售型保障房退回。像郑州就明确了，由运营公司回购，回购价格按原购买价格结合住房折旧确定，住房折旧按每年1%的折旧率予以核减。”

　　总结一下，商品房和保障房的区别在于能否在市场上流通。能流通的是商品房，不能流通、封闭管理的就是保障房。

　　目前，我国将保障性住房分为配租型和配售型。比如，《经济日报》8月14日发表的文章《加快建立租购并举住房制度》中提到，随着租购同权的推进和租赁市场环境的优化，以及配租型保障性住房的发展，“重买轻租”的观念将逐步转变。但也要看到，住房租赁的发展是一个微利而可持续的过程。住房租赁企业应坚定可持续发展的信念，看清大势，顺势而为。

　　那么，配租型和配售型保障房到底有什么区别呢？简单来说，核心区别在于租金的支付方式。配售型是一次性支付七十年的租金，因为一次性支付，所以租金可以有折扣。如果中途退房，就按照每年1%的折损率退还剩余租金。而配租型保障房是按季度支付租金，不存在退租金的情况。

　　再通俗点说，配租型就是零售，配售型就是批发。因为批发价格可以打折，所以小编把配售型保障房称为长租房，意思是一次了七十年的租金。

　　过去，保障房分为廉租房、公租房、经济适用房、共有产权房等。其中，廉租房和公租房属于配租型保障房，而经济适用房和共有产权房虽然也是一次性支付，但与配售型保障房有很大区别。比如，经济适用房可以通过补交土地出让金上市流通，突破了封闭体系。这也是小编反复提到的，中国房地产市场过去最大的失误就是市场和保障互相混淆，出现了很多打着保障房名义在市场上流通的乱象。

　　当然，还有本来属于市场体系的商品房却实行严厉的限购限售政策，比如商业办公用房，没有捆绑任何民生保障权力，却被限制购买和出售。最惨的是共有产权房，本来购房者购买的产权份额应该可以自由流通，但却只能在封闭体系内部流通，失去了流动性。

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