2025年上半年，北京房地产市场在“一揽子”政策推动下呈现修复态势，原本是成交淡季的6月也收获不错成绩，资金充裕的置换客群占比提升，整体市场走出上扬行情，这背后既有热点楼盘的亮眼表现，也存在显著分化。

　　2025年以来，北京新房和二手房市场整体延续了去年四季度以来的修复态势。从各月情况看，3月出现“小阳春”行情，当月新房成交面积同比增长近5成，二季度市场延续修复，成交同比增长15%。中指研究院数据显示，上半年北京新房成交18563套，同比增长23.89%，二手房则保持较高活跃度，5月热度略有下降但整体平稳，6月二手住宅成交1.5万套，同比微增1%。

　　新房市场同样表现亮眼，不过不同楼盘之间差异巨大。有具备区位和价值优势的楼盘上半年销售额破87亿元，去化率超90%，比如和樾望雲项目，以87.33亿元成交金额和8.3万平方米成交面积拿下上半年销售金额、面积“双冠军”。也有楼盘过去1年去化率不足30%，销售额仅数亿元徘徊，像大兴区西红门一项目开盘后千余套只卖了零头，成交额3.25亿元，调整设计方案还遭遇退房。

　　目前北京市场刚需普遍通过购买二手房解决居住问题，今年前5个月500万元以下二手房成交占比超6成。新房市场则是改善需求在发力，上半年1000万~2000万元新房成交量同比增长近9成，占比从2024年的12%提升至约19%，高端改善需求持续支撑新房市场走热。

　　各项目积极响应北京“好房子”政策对居住品质提升的号召，后续新房项目因此备受购房者关注。有意向购房者表示，“好房子”新规出台后就开始关注此类新房并着手置换。中原地产首席分析师张大伟认为，“好房子”的供应预期影响了新房价格，成交量集中在少数热点项目，部分郊区房源春节后价格有明显调整。

　　曹晶晶坦言，今年上半年全国房地产市场分化更趋明显，好城市及好房子项目继续保持较好去化。北京市场同样如此，核心区与远郊库存情况差异大，截至7月初，北京市新房去化周期为28.5个月，主要受远郊高库存板块拖累，而核心区如海淀区上半年供应超4000套仍供不应求。

　　董女士虽然没研究过楼市，但她觉得购房人的快速决断或许是北京房地产市场回暖的表现。确实，即使有观望情绪存在，资金较为充足的置换客群占比提升，以及成交量的整体增长，都在一定程度上反映出市场信心的回升，不过5月以来二手房市场热度略有下降也提醒市场修复仍需时间。

　　对于这样分化明显又带着暖意的北京房地产市场，你觉得后续是会继续向上修复，还是可能面临调整波动？